Il subentro nel contratto di mutuo ipotecario è un’operazione che permette a un soggetto diverso dall’originario mutuatario di prendere il suo posto nel contratto di mutuo stipulato con una banca o un istituto finanziario.
Questo processo è comune in vari contesti, come la vendita di un immobile ipotecato, la successione ereditaria o altre situazioni che richiedono il cambio di intestatario del mutuo. Vediamo più nel dettaglio cosa comporta il subentro e quali sono gli aspetti legali e pratici da considerare.
Cos’è il Subentro nel Mutuo Ipotecario?
Il subentro nel mutuo ipotecario, noto anche come accollo del mutuo, consiste nel trasferimento degli obblighi e dei diritti del mutuatario originario a un nuovo soggetto. Questo nuovo soggetto, detto accollante, diventa responsabile del pagamento delle rate del mutuo e di tutti gli altri obblighi contrattuali verso la banca.
Tipi di Subentro
Esistono due principali tipi di accollo del mutuo:
- Accollo Liberatorio: Il nuovo mutuatario (accollante) assume tutti gli obblighi del mutuo e libera il mutuatario originario (accollato) da ogni responsabilità. La banca deve approvare questo tipo di accollo, poiché valuta la solvibilità del nuovo mutuatario.
- Accollo Cumulativo: Il nuovo mutuatario assume gli obblighi del mutuo, ma il mutuatario originario rimane co-obbligato insieme all’accollante. In questo caso, la banca ha due debitori a cui rivolgersi in caso di inadempimento.
Procedura di Subentro
La procedura di subentro nel mutuo ipotecario prevede diversi passaggi:
- Valutazione della Solvibilità: La banca deve valutare la capacità finanziaria del nuovo mutuatario. Questo processo è simile a quello che si svolge al momento della concessione di un nuovo mutuo e può includere la verifica di reddito, patrimonio, situazione lavorativa e storico creditizio.
- Accordo con la Banca: Una volta approvato il nuovo mutuatario, la banca stipula un accordo di subentro che deve essere sottoscritto da tutte le parti coinvolte: il mutuatario originario, il nuovo mutuatario e la banca.
- Documentazione: La documentazione necessaria per il subentro include, ma non si limita a, il contratto di mutuo originario, i documenti d’identità dei soggetti coinvolti, la documentazione finanziaria del nuovo mutuatario e l’atto notarile se richiesto.
- Atto Notarile: In alcuni casi, soprattutto se il subentro avviene contestualmente alla vendita dell’immobile, è necessario un atto notarile che formalizzi il trasferimento del mutuo e della proprietà.
Vantaggi e Svantaggi del Subentro
Vantaggi:
- Continuità del Mutuo: Il nuovo mutuatario può mantenere le condizioni originarie del mutuo, evitando i costi e le procedure di un nuovo finanziamento.
- Convenienza Economica: Se le condizioni del mutuo originario sono più favorevoli rispetto alle condizioni di mercato attuali, il subentro può risultare economicamente vantaggioso.
Svantaggi:
- Costi di Subentro: Possono esserci costi associati al subentro, inclusi spese notarili, commissioni bancarie e possibili penali.
- Valutazione della Solvibilità: Il nuovo mutuatario deve superare il processo di valutazione della banca, che può essere rigido e complesso.
- Responsabilità: In caso di accollo cumulativo, il mutuatario originario rimane responsabile in solido per il debito.